2023년 다가구경매 낙찰후 진행과정과 실전꿀팁!

최근 부동산 시장이 조정장일때에는 상가주택이나 다가구가 인기가 많습니다.

 

그이유는 아파트 가격은 떨어지지만 다가구 가격은 잘 안떨어지기 때문인데요 그래서

다가구는 아파트와 별개의 부동산 시장이라고 할수도 있으며 월세 흐름을 발생시켜서 

월세흐름이 필요한 투자자들에게 괜찮은 투자 방법이라고도 합니다

 

지금부터 다가구 낙찰후 진행과정을 설명해 드리겠습니다

 

 

1.낙찰당일 해야할 일들

 

법정에서의 낙찰후 부동산과  본인이 거주하시는 곳과 거리가 있따면 왔다갔다하는 수고를 덜기위해 당일 법원에서 사건서류 열람을 하셔야 좋습니다

 

낙찰후 경매계에 미리 전화를 해서 양해를 구하시고 거주지와 법원이 거리가 멀어서 사건연람을 하고 싶다고 언제쯤 가능한지 정중히 여쭈어 보시면 당일 가능한곳도 있지만 2~4일정도 후에 오세요 라며 이야기하시는 당담자 분들도 계십니다 그래서 바로 열람이 가능하도록 정중하게 사정을 이야기하면서 문의 하시는 것이 좋습니다

 

2. 낙찰 당일 다가구 방문은 자제하도록 하자

 

낙찰당일 방문해서 임차인들과 만난다면 불쾌해 할수 있으므로 사건 기록을 열람해서 연락처를 확보했다면 방문을 자제하시고 매각허가결정이 되고난후 방문하시는것이 좋습니다

 

• 매각허가결정과 매각허가확정 : 집행법원이 경매종료 후 경매 절차가 하자 없이 진행 됐는지 조사하게 되고 낙찰자가 이물건을 받아가도 되는 지 결정하는 절차가 낙찰후 7일후에 결정이 난다 매가허가 결정이후 매각허가 확정 7일의 기간이 주어지고 대금지급기한 통지서를 수령하게 됩니다 이시기에 필요한 대출을 알아보시고 점유자와의 명도에 대해 협의를 해보셔도 좋습니다

 

3.다가구 호수별 배당되는 금액을 확인하자

 

배당되는 금액을 우선 확인을 하고 임차인들과 만나서 배당되는 금액에 대해 대화를 진행해야 되기에 꼭 확인을 하셔야 됩니다  배당되는집들과 한푼도 못받고 나가는 임차인들이 있기에 원만한 대화를 위해 설명에 대한 생각을 하셔야 됩니다

 

 

4. 임차인 명도 합의 과정

매각허가결정이 난후 잔금을 치르고 소유권이 주어지면 명도의 어려움을 해결하기 위해 우선적으로 인도명령 신청을 하고 점유자가 계속해서 이사를 가지 않고 버틴다면  강제집행을 신청해 놓습니다 그이유는 명도 과정에서 너무오래 걸리는 명도가 발생된다면 이자부분이나 손해되는 부분이 발생되는것을 방지하는 방법 입니다 강제집행을 신청하게 되면 계고장을 집안과 대문 앞에 붙여서 며칠까지 빼지 않으면 점유자의 집에 짐을 다 빼겠다 라고 예고를 합니다 보통 계고장을 붙이게 되면 대부분 이사를 갑니다

 

임차인 명도 대상자들은 이사기간을 더 요구하거나 명도비를 요구합니다

배당을 정상적으로 받아가는 임차인들은 낙찰자의 명도확인서를 받아야 배당을 받아갈수 있기에 명도에 원활한 진행이 가능하지만 전액 배당을 못받거나 아무것도 받지 못하는 임차인들의 명도를 위해서는 정확한 설명과 이해를 시켜서 잘 해결해야 됩니다

 

낙찰자 본인이 아닌것처럼 제 3자인것처럼 대화를 이어가시면 임차인들이 대화상대가 결정권자가 아님을 인식하기에 요구사항을 편안하게 이야기 할수도 있고 즉흥적인 대답을 원하지도 않습니다

 

5.명도비를 무리하게 요구하는 임차인인 경우!

 

명도비를 무리하게 요구하는 임차인에게는 핵심적인 펙트를 부드럽게 전달해야하는 것이 포인트 입니다

 

사례를 들면 " 임차인님과 같이 명도비를 많이 요구하는 경우가 있었는데 강제집행을 진행하면 다가구의 경우는 평수도 작고 짐이 작아서 가구당 50만원 내외의 집행비용이 발생되기에 저희쪽과 25만원의 이사비로 합의가 잘끝나서 명도가 된적이 있습니다 그이상의 이사비를 요구하신다면 강제집행을 진행하실겁니다 라고 말씀드리는겁니다"

임차인의 기분이 나쁘지 않게 핵심만 전달해야 됩니다

 

임차인분들도 처음 접해보는 경매가 대부분이실겁니다 그래서 전 사례를 말씀드리면 대부분 수긍을 하시고 무리한 이사비용 요구가 힘들겠구나 라고 생각 하시게 될겁니다

 

6. 강제집행

강제집행을 진행하는 경우 열쇠수리공과 법원의 인부들이 함께 나가 문을 강제 개방하고 짐을 다 빼서 차량에 실어서 보관창고로 옮깁니다 ( 임차인은 짐을 보관창고에서 찾아가려면 비용을 지불해야 가져갈수 있습니다)

 

강제집행을 하면서 임차인이 집의 상태를 집의 기능을 할수 없을 정도로 중대한 하자를 확인하게된다면 법원에 부동산 훼손에 대한 매각금감액신청이 가능하므로 낙찰 받으신 집이 이러한 상황이라면 신청해보셔도 됩니다. 집의 상태에 따라 받아들여지거나 법원의 거부를 당할수도 있습니다

 

낙찰을 받아서 이글을 보시겠지만 다시한번더 축하드리며

원활한 명도를 하셔서 새로운 임차인을 잘 맞추어서 임대수익을 잘 내시길 바랍니다

 

부족한 글이지만 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다

 

본포스팅은 주관적인 관점에서 작성된 글임을 참고 바랍니다