다주택자 경락잔금대출 경매낙찰성공? 조건/한도 금리 알아보기

 

1. 경락잔금대출이란 무엇인가요?

 

경락잔금대출은 법원 경매를 통해 부동산을 구매한 후에 지급해야 하는 잔금을 대출로 받는 상품입니다. 예를 들어, 부동산 경매에서 1억 원에 낙찰받은 경우, 입찰가의 10% 20%(낙찰포기재진행)는 보증금으로 먼저 지불하고, 나머지 80%~90%의 잔금을 은행 등 금융기관으로부터 대출로 받을 수 있습니다.

 

 

2. 경락잔금대출 신청 대상과 조건

 

경락잔금대출을 신청하려면 신용도 및 소득이 확인 가능한 개인, 개인사업자, 법인 등이 대출 대상이 됩니다. 신용평점이 NICE 신용평점 515점 이상인 경우 대출자격 조건을 충족하게 됩니다.

 

 

3. 경락잔금대출 한도

 

경락잔금대출의 금리와 한도는 금융기관에 따라 다양하게 결정됩니다. 따라서 여러 금융회사가 제공하는 경락잔금대출 상품을 비교하여 가장 유리한 조건을 제공하는 기관에서 대출을 받는 것이 좋습니다.

 

규제지역 아파트의 경우 KB시세 70% 또는 낙찰가 80% 중 낮은 가격이 적용됩니다. 비규제지역에서는 비주거 목적으로 최대 70%까지 대출 가능합니다. 빌라, 주택, 공장, 상업용 건물 등의 비주거용 부동산의 경우 부동산 감정가의 70% 또는 낙찰가의 80% 중 낮은 금액으로 대출이 가능합니다.

 

 

4. 경락잔금대출 필요 서류

 

경락잔금대출을 신청하기 위해 필요한 서류들은 다음과 같습니다

입찰보증금 영수증, 매각허가 결정문및 낙찰대금 지급기한 통지서 주민등록등본 또는 주민등록 원초본 인감도장과 인감증명서 신분증 사본 국세, 지방세 완납 증명서 사업자 등록증 사본 (사업자인 경우) 소득 입증자료(국민의료보험납부기간금액,신용카드사용금액)

 

 

5. 경락잔금대출 금리

 

2023년 7월의 경락잔금대출 금리는 약5%~6% 수준이며 대출기간과  대출인의 신용도에 따라 금리 차이가 있습니다

중도상환수수료 조건도 낙찰받은 부동산의 차후 계획에 따라서 조건에 맞는 상품을 선택해야 됩니다

 

 

 

6. 다주택자의 경우

 

다주택자는 LTV와 DSR 기준을 만족해야만 경락잔금대출을 신청할 수 있습니다. LTV가 충족되지 않을 경우 추가 자금 마련이 필요합니다. 일부 소액이 필요한 경우 신용대출을 고려할 수 있습니다. DSR은 소득 대비 부채 현황에 따라 초과될 수 있으며, 이에 따라 대출 가능 금융사가 달라집니다. DSR 40% 이내라면 1금융권, 50% 이내라면 2금융권을 고려해야 합니다. 경락잔금대출은 여러 금융기관에서 제공되며, 대출 가능한 금액은 부동산마다 다를 수 있습니다. 따라서 신중한 계획과 정보 수집을 통해 적합한 대출 상품을 선택하는 것이 중요합니다.

 

 

 

7.경락잔금대출 불가능한 경우와 해결방법

 

부동산 경매에서는 경락잔금대출이 실행되지 않는 특수한 경우가 있으므로 주의가 필요합니다. 이러한 상황에 대비하여 몇 가지 해결책을 정리해 드리겠습니다. 실제 경매 입찰 전에 이러한 사항들을 미리 고려하고 현실적인 자금 융통 계획을 수립한 이후에 입찰하시기 바랍니다.

 

 

1. 유치권 설정된 특수물건

유치권은 특정한 성립 조건을 갖추어야 합니다. 이 조건들을 충족하지 않으면 대출이 어려워집니다. 때때로 유치권 특약이 허위로 설정된 경우가 발생할 수도 있으므로 주의가 필요합니다. 유치권이 허위로 설정된 경우 대출 대상에서 제외되어 자금 융통에 큰 문제가 발생할 수 있습니다.

 

해결책: 유치권 취하서 입수 최초 유치권자가 유치권을 포기하는 취하서를 제출하면 대출이 가능한 경우가 있습니다. 입찰 전에 최초 유치권자와 협의하여 원만한 합의를 이뤄야 합니다.

 

 

 

2. 방 공제 방 빼기 물건

경매 물건 중 방 공제(방 빼기)가 있는 경우 은행은 최우선 변제금을 차감하여 대출을 제공합니다. 이로 인해 자금이 부족해지는 경우가 발생할 수 있으므로 이 부분을 감안하여 자금 계획을 세워야 합니다.

 

해결책: MCI 또는 MCG 가입 MCI(Mortgage Credit Insurance, 모기지신용보험) 또는 MCG(Mortgage Credit Guarantee, 모기지신용보증)을 가입하면 최우선 변제금을 공제하지 않고 대출을 받을 수 있습니다.

 

 

 

3. 최우선 설정된 권리가 낙찰자에게 없는 경우

 

말소기준권리보다 앞에 설정된 권리가 근저당권자가 아닌 대항력 있는 임차인에게 있다면 대출이 어렵습니다. 이런 경우 낙찰자가 경매로부터 얻게 되는 권리는 제한되기 때문입니다.

 

해결책: 무상거주각서 제출 일부 경우에는 무상거주각서를 제출하는 조건으로 대출이 가능할 수 있습니다. 전입신고한 임차인이 있다면 직접 만나 정확한 사정을 확인해볼 필요가 있습니다.

 

 

 

4. 법정지상권 설정 물건

 

법정지상권이 설정된 물건은 은행 입장에서 담보 가치가 손상되어 대출이 어려울 수 있습니다. 이러한 물건은 대출에 대한 해결책이 없어 보입니다.

 

 

 

5. 소득 증빙 불가한 경우

 

전업주부나 취준생과 같이 일정한 소득이 없고 직업이 없는 경우 대출이 어렵습니다.

 

해결책: 추정소득으로 인정 최소 조건에 미달되더라도 1년 전 소득을 파악하여 원리금 상환 능력을 추정한 추정 소득으로 인정받는 방법이 있습니다. 상기 내용들을 고려하여 부동산 경매에 참여하시기 전에 신중히 판단하시기 바랍니다. 현실적인 자금 계획을 수립하고 안정적인 투자를 위해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

 

대출꿀팁 : 시중의 1금융권 은행의 대출보다 경매 경락잔금대출은 경매를 진행하는 법원의 대출이모님들의 명함을 수집해서 문의해 보는것이 대출 실행이 더욱더 잘될 확률이 있습니다

빠른기간안에 낙찰받은 물건을 매도할때는 자금을 적게 투자하기위해서 신탁대출도 이용하는경우도 있으니 본인의 상황에 맞게 현명한 대출과 중도상황수수료를 계산해 보고 효율적인 대출을 실행하시길 바랍니다

 

 

마무리 메시지 부동산 경매에서 경락잔금대출을 고려한다면, 대출 가능 여부를 사전에 꼼꼼히 확인하고, 부족한 자금을 보완할 수 있는 방안을 고려해야 합니다. 임대료 등으로 대출 이자를 납부하고 수익을 충분히 얻을 수 있는 부동산을 선택하는 것이 중요합니다. 또한, 대출금액이 예상보다 작을 경우 신용대출 등 다른 대출 상품을 고려하여 잔금을 마련하는 것도 한 가지 방법입니다.

본포스팅은 주관적인 관점에서 작성된 글임을 참고 바랍니다